■管理会社との付き合いは、郷に入りては郷に従えの精神
ひろ＊さん
遠隔だとやっぱり管理問題も出てきますよね。ゴーさんは札幌に持っていた頃、管理は大変でしたか？
5050(ゴーさん)
札幌は最初の管理会社が良くなくて、他の物件を買った時に入ってくれた会社がすごく良かったんで、そこに全部移管しました。そうしたらそこがすごく良かったんです。
ひろ＊さん
そういう縁を見つけるっていうのも、一つの大事な仕事ですね。
5050(ゴーさん)
それで言うと、確かに遠隔地で管理会社がだめな時は最悪ですね。
ひろ＊さん
そうですね。田舎に行けば行くほど管理会社さんの数が減ってくるんで、どれを選んでも外れ、みたいになっちゃうとキツいです。ど田舎過ぎると、都会の人との空気感が違うから、ちょっと地元の流儀にうまく合わない。時間の流れも違うし。
単価が高くても、郷に入りては郷に従えの精神で、そこにどれだけ大らかな気持ちで「仕方がない」って思えるのかが大事だと思います。
5050(ゴーさん)
特に札幌なんて、まだ市場的にも外から入ってくる人が多いからいいんですけど、僕がやってるエリアでも人口が減少しているエリアがあって、そこは管理が寡占化しちゃっているんです。それこそほぼ2社しかないところもあって。
その2社がマーケットを牛耳るから、なかなかそこに入るのが大変だということはありましたね。その辺はちょっと地方都市で気をつけないといけないところかもしれないです。
新しい人が入って来ないから寡占化が進んでいて、明らかに高い単価でしか仕事をしてくれなかったりするんですよ。
ひろ＊さん
確かにそこの苦労を厭わないっていうのは、地方投資には必要かもしれないですね。都会でやるよりもさらに高いコミュニケーション能力が必要なんじゃないかと思います。
そういう人をいかに気持ちよく動かすかとか、あるいは逆にもう利回りが高いからこれでいいと諦めて受け入れるとか。
5050(ゴーさん)
結構そういうところに細かく口出ししたがって、いろいろ自分の思ったようにならないと気が済まないタイプの人には、遠隔地投資はストレスが高いかもしれないですね。
ひろ＊さん
そうなんですよね。富山でも正直、ちょっと思います。札幌とか大都市部に比べると、やっぱり選択肢が少ないです。
選んだところも無難にやっていると思ったら、20分くらいの距離のところなのに、急に遠隔地はもうやりませんと言われたこともあります。
あと管理アプリを導入って言う割には、領収書などいろんな書面が封書で送られてきて、アプリの意味ある？って思うこともありました。
あと、会社が縦割り組織で、誰に連絡していいか分からない会社もありました。僕は一人の担当さんとしっかり関係を作るタイプなので、そういうのはちょっと馴染まないんですよ。
やっぱり今の時代、地方遠隔投資をすることの目的と意義と、なぜその遠隔地なのかが明確な方がいいような気がしますね。
■東京と札幌、戦略の違い
5050(ゴーさん)
ひろ＊さんはこれからも札幌は買っていくんですか？
ひろ＊さん
そうですね、機会があれば。地域に分散しておけば、いつか大震災で東京がダメになっても札幌は残っているとか、札幌が災害でダメになっても東京があるから大丈夫とか、それぐらいのレベルでのリスクヘッジになるとは思うんです。
それぞれマーケット特性も違うんですよ。東京では基本は木造のボロアパートとか戸建てとかを、なるべく割安に買って、リノベーションして利回りを出すっていうやり方をしているので、小ロットでやっています。
しかもリノベで手元資金を突っ込んだり、融資を引いたりしていると、返済比率がすごく高くなるので、正直東京のやり方って、売却しないと利益が出にくい体質なんですよね。
5050(ゴーさん)
キャッシュフローがなかなか大きくならない構造なんですね。
ひろ＊さん
はい。でも札幌はもうちょっと新しいやつ、大きいやつが買いやすいです。RCの建築単価が安かったり、積算評価も出たり、その時々でバランスが取れて物件を購入することができるんですよ。なので、東京とは戦略が全然違います。
古い物件を買うにしても、いずれそこにどのくらいのボリュームのRCの新築を建てられるか、そんな目線で買います。
だから札幌の方が大きく増やせます。利回りもその当時の相対的なものでしかないけど、ギリギリ納得のいく水準で買えるんです。
でも東京だと、大きいのをやろうとすると自己資金だけでとんでもない額が必要です。そういう意味では札幌にはメリットがあるんじゃないでしょうか。融資も頑張れば出るし、それなりの利回りは出るし、新築や築浅だったら出口もとりやすいです。
5050(ゴーさん)
なるほど、札幌の物件でキャッシュフローをとって、東京はどちらかというとCFはほどほどで、最後キャピタルをしっかりもらうという感じですね。
ひろ＊さん
はい。こういう感じの使い分けができるので、札幌は続けると思います。買えるものがなかなかないけど、仙台も買います。富山は新築を建てる土地を、自分の手元資金で仕入れられたらやりたいです。
5050(ゴーさん)
富山は2,000万でも高いぐらいで、1,000万前後で土地を押さえられるからいいですよね。
ひろ＊さん
何かで儲かった現金で押さえて、すぐに融資を引かずに一旦寝かしておいてもいい。土地は再販しちゃってもいいわけだし。
5050(ゴーさん)
東京ではなかなかそれはできないですよね。土地の仕入れから融資を使わざるを得ないから。
■ゴーさんが札幌で買えていないわけ
ひろ＊さん
そうなんですよ。そこが難しいですね。だから今は富山で中古を買おうとは思わないかな。ゴーさんは撤退したあと、もう札幌はやらないんですか？
5050(ゴーさん)
再販物件にせよ、長期所有物件にせよ、札幌には情報のソースがないっていうのが、一番大きいですね。やりようはあるんでしょうけど、そこに根が張れていませんから。また、東京在住であり、融資を受けられる可能性も低そうです。
それと、僕の大きい方向性として、家賃のキャッシュフローも大事なんだけど、数字上の資産を大きくしたいっていうのに変わってきているんです。
私は宅建業者でもあるので短期で転売できるものは転売しています。過去に長期所有をしようと思っていた物件も、結局長期譲渡のタイミングだったり、投資手法を変更するために売却してしまっています。
ひろ＊さん
長期譲渡になったタイミングで売却しているんですね。僕も買った時は長く持とうと思ってやっていますけど、結局6年とか7年で売っています。
5050(ゴーさん)
結局、自分が手に入れたいのは「ぶったるんだ生活」なんです。無限に資産を拡大したいわけではないです。それを支えるためのキャッシュフローであり、資産総額なわけです。やっぱり売却すればするほど資本の回転がよくなるんで、純粋に資産を大きくするには、売却なんですよね。
本当は札幌もマーケットが大きいんで、買い方によっては短期で転売できるものとか、いっぱいあるんじゃないかと思っているんですけど、ちょっとそこまで根が張れていない。だから今は都内や埼玉で再販をしているんです。
あとは3年前の利回り感になりますが、自分の中ではそこそこ綺麗にして利回り20%が取れるんだったら、戸建てでやってもいいなと思っているんです。
でもそういうのが市場的にはなかなか見られなくなりましたね。だから現時点では再販と、あとは新築をやろうとしている感じです。新築も10年持つことはないんだろうと思いますね。
■成長したいなら売却するべし（但し短期で再販目的なら宅建業免許必須！）
ひろ＊さん
でも目先のお金は欲しいですから、売りたくなっちゃいますよね。売りやすいのばかり売るから、売りにくいものばかり残ります（笑）。
5050(ゴーさん)
かつてあるセミナー向けに、売却した場合と持ち続けた場合をシミュレーションしてまとめたことがあるんですが、やっぱり短期で売却した方が圧倒的に資産が増えるという結果でした。
利回り20%の物件が、5年後に2割高で売れた場合と、5年間 4ヶ月周期で再販を繰り返す場合と比較したら、もう全然変わっちゃうんですよね。まあ4ヶ月周期ってのはちょっと現実的じゃないっていう部分はあるんですけど。
ひろ＊さん
4ヶ月周期で仕入れて、できた現金でまたがっつり仕入れするってパターンですか？
5050(ゴーさん)
はい。基本的にはそういうシナリオです。
ひろ＊さん
そのシナリオなら絶対そっちの方が儲かりますね。
5050(ゴーさん)
実際に再販業者さんと繋がる中で、そうやって財産を作っている人は結構多いなと思います。
ひろ＊さん
情報ソースを増やして、いかに安く仕入れて、物件を仕上げて、高く売るかですからね。結局短期か長期かの違いだけで、発想としては、不動産賃貸だろうが、売却宅建業だろうが同じなんですよ。
5050(ゴーさん)
やっぱり売却なしだとなかなか成長できないですよね。
ひろ＊さん
そうですね。売ったら5年分くらいの家賃がパッともらえる。その5年分の家賃がゆっくり貯まるんじゃなくて、スパッと一発で来るわけですし。
ゆっくり貯まると、絶対に途中で食べてしまうから、たまに5年くらいかかって、あれ？少なくなってないか？ってなるんですよね（笑）。だからそのままでもらった方がいい。手元にあったら勝負時に使えるっていうのもあると思うし。
でもそういうふうに繰り返していくと、だんだんロットが大きくなってくるけど、うちはそこで売却があんまりできてないので、小さいロットのやつをずっと買い続けてるっていう、効率の悪いやり方になってるなって東京では思っていますね。
5050(ゴーさん)
でもロットが大きくなると税金とか手数料も大きくなるから、小さいのは効率いいなと思います。
善し悪しありますけど、切り売りできるっていう意味で小さいやつはいいと思いますよ。大きいのを1棟買って、大島てるに載っちゃうとややこしいし（笑）。
ひろ＊さん
やらかしたときのリカバリーが大変かもしれませんね。もちろんうまくいくならデカい奴の方が断然効率がいいと思うんですけどね。
■スタグフレーションの昨今、家賃は上がってほしい
ひろ＊さん
そろそろまとめの時間ですね。遠隔地投資について何か言えるとしたら、まずは損しても耐えられる物件であれば買ってみろ、っていうのがいいのかもしれないです。
現状の利回りとか収益のキャッシュフローがあれば死なないレベルだったら、将来暴落したとしても、死にはしないっていう時代なわけだから。すぐに不動産が下がることもなさそうな気がするし。
5050(ゴーさん)
そうですね。だって、どう考えてもインフレが進んできているのに、不動産だけ下がったら大変なことですよ。そんなのあり得ないとは僕は思いますけど、世の中暴落論者もいますからね。
ひろ＊さん
何でもかんでも値上がりしていますからね。でも今はインフレというよりスタグフレーションだから、ちょっと怖いところはありますけど。給料が上がらないし、家賃も上がらないですから。
消費者物価指数を見れば、値上がりは如実（2020年＝100とする） 出所：総務省
ひろ＊さん
物価だけ上がってくるスタグフレーションはほんと勘弁してほしいし、早いところ消費税を下げて社保も下げてくれって思っているんですけど。
その意味で、賃貸で回すのはだんだんきつくなってくるような気もしています。家賃がこのまま上がらなければですけどね。でも札幌なんか、家賃は上がってきているんですよ。
5050(ゴーさん)
今年埼玉北部で入れ替えた物件も、家賃を上げています。うまく全国的に上がってきてくれているのなら嬉しいですよね。
ひろ＊さん
だから地元の人とは違う目で、客観的にそのエリアを見られるメリットもあるし、無理にとは言わないけれどやってみたら良いとは思います。
5050(ゴーさん)
そうですね。リスクヘッジにもなりますし。あとはひろ＊さんのお義母さんみたいに、その地域の金融機関の融資対象者になるために、地縁や血縁をうまく使って法人をどう作るかですね。
ひろ＊さん
うちの場合はラッキーでしたからね、しかも勝手に戦力になってくれちゃったから、読者の皆さん的に再現性があるのかどうか（笑）。
5050(ゴーさん)
でもダメ元で親類に聞いてみようというのは、一つの良い事例になるから良いと思いますよ。今日は面白い話を聞けました。ありがとうございました。
ひろ＊さん
こちらこそありがとうございました！
同世代の投資家同士、盛り上がった対談でした！
お二人の共通項として、スルガ銀行の融資が開いていた時期にうまく買い進めることができていたようですね。特にひろ＊さんは、うまくそのエリアの融資対象者になることができていて、管理についてもコミュニケーションをうまくとっていらっしゃいます。お義母様をうまく戦力化されているのもさすがです。
遠隔地投資は、誰にでもすぐにできるものではなさそうですが、縁者がいればやってやれないことはなさそうだな、と思いました。大変学びの多い対談でした。お二人とも、貴重なお話をありがとうございました。（担当：T）
