僕が最近「現金/信金/ノンバンク」で購入した物件事例。どのやり方がベストなのか？

今日も、私 大家のプーさんのコラム連載57回目をご覧頂き、ありがとうございます！コラム57回目は【郊外高利回り大家さんだった僕が、ここ1年で2億円も首都圏で借入した】をテーマに、お話をさせて頂きます。

■現金派か融資派か

実は、私は今も昔も「不動産投資では融資を使う方が良い派」です。

健美家さんで連載を始めてからこれまで、ほぼ無借金大家さんで来ましたが、心はずっと融資派でしたw。融資の手間を除けば、「不動産で融資を使わないなんてもったいない」と思っています。

しかし、融資には危険もあります。料理やDIYで包丁の使い方、電動工具の使い方を事前に学ぶ必要があるように、融資も「とりあえずやってみる」ですと、怪我をする可能性が非常に高いです。

そのため、私は初心者の大家さんに不動産投資のことを相談された時は「融資」を使うことを勧めないようにしています。怪我をする可能性がある以上、その前に知識や手順を知る事が重要だからです。

■郊外高利回りから首都圏低利回りへ

私はこれまで基本的に、「首都圏の物件は買って売る、郊外の高利回りだけは保有する」方針で進めてきまました。今でもそのスタンスは変わりません。（私は宅建業者の資格を持っているので買って売ることが可能です）

ところが2023年以降、首都圏でも保有したい物件が増えてきました。そして、どんどん借入して購入していたところ、気がついたら借入が2億円にもなっていました。ちなみにかなり細かく刻んでいるため、借入本数は20件程ありますwwww

と言いつつ、今もほぼ毎月、10万円前後の地方の中古戸建を買っています（もちろん現金買いです）。

たまに、「郊外と首都圏、どちらがいいのか？」等という話題を耳にしますが、どちらにも良い点があります。両方やれば良いと思っていて、実際に両方をやっています。

それから、この両者は同じ不動産投資でありながら、全く別の種目です。
初学の方は、どちらかに寄せるべきだと考えます。

僕がお勧めするのは、リスクが少ない郊外でまずは経験を積むことです。そして、不動産投資のロジックを一通り学び、もっとやりたいと思うなら、融資を使ったやり方に進めばいいのではないでしょうか。

■僕が現金/信金/ノンバンクで購入した一例

「郊外高利回り投資/首都圏低利回り投資」は、考えれば考えるほど、トレードオフの関係にあると気づかされます。例えば、次の例をみてみてください。

僕がよくやっているパターンの一つです。家賃4.5万円で賃貸しています。
諸費用も含めると80万円位で完成して、年54万円を得ています。

このパターンも多いです。東京・品川・新宿駅からドアtoドアで60分圏内の物件を1,000万円弱で購入します。融資は9割で、期間20年/金利2%程度で借入します。自己資金（100万円程度）に対する利回りは30%程度です。

例2の高金利バージョンです。1,000万円弱で購入し、融資は9割。期間20年/金利2%程度で借入し、自己資金（100万円程度）に対する利回りは20%程度です。

■どの買い方がベストなのか？

例3はノンバンクさんで借入しているため、金利＆借入時の手数料は割高になります。そこは議論の余地がありますが、それを除くと、「どれがベストだ」とは私には判断が難しいところです。どれも良いと思うから買っています。

ただ、すでに書いたように、例1と例2、3は同じ不動産投資でも全く別の種目ですから、それを理解して購入する必要があります。

具体的には、例1は「利回り物件」として購入し、「利回り物件」として出口を迎えます。例2,3は「利回り物件」として購入し、退去後に「土地or中古戸建」として売却をします。購入時の1.5倍から2倍になると判断して購入している物件です。

どちらも良い投資になり得ますが、例1の郊外物件の方がリフォームと客付けが必要な分、手間がかかります。今、時間がかからないことを重視する私が選ぶとしたら、例2と例3の物件です。

ただし、融資が活用できないとなれば、目先では結局は例1の物件を選ぶでしょう。

（融資ありきで物件購入するのは、本来はまずい事です。2と3は空室になれば高く売れる前提があるので借入をしています。見立てが外れて失敗するリスクも当然あります）。

■現在は非常に難しい市況

ココまで読んで、「その前に、そんな物件を見つけるのが難しいんだけど」と思った方もいると思います。その通りです。こういった物件は本当に少ないですし、どれだけ頑張っても月に数件買えるかどうかです。

正直、今の市況下では、初心者の方は無理に買うべきではないとも思います。一方、その中でも良い物件もあります。今できる勝負をしながら、将来の組み立てもしっかりしていくという非常に難しい時世を歩んでいると思います。

この時世を潜り抜け、20~30年後を迎えた時に、自分の足で立っていられるか否か。投資家としての真価は、買った瞬間ではなくそれから20年後に訪れると私は考えています。

その時を無事迎えられるよう、日々、精進していきます。