皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。
前回は満室への3つのバリューアップリフォーム術の全体を紹介しました。今回は、さらにわかりやすく、沢山の画像を用いて紹介します。是非、満室経営の参考にしてください。
■バリューアップリフォームの実例紹介
1)妥協はNG！何よりも大事な清潔感向上
まずは清潔感！ここが一番重要です。この部分は絶対に妥協せずに対策を講じてください。多くの大家さんは、「清掃業者が綺麗にしてくれる」と思っているようですが、ハウスクリーニングは通常清掃しかしません！
強度の汚れや色素沈着、強度の染み、削れ、ペンキ剥がれなどは対応していないのです。ですので、必要な箇所は原状回復時に補修のプランを立てておかないと、清掃しても清潔感を感じられない残念な部屋になってしまいます。
下記に紹介する項目が、お客様が一番気にする箇所です。私の対策を書くので、参考にしてください。
＜水回りコーキングの黒カビ＞
ビフォー
アフター
水回りの黒カビですが、汚らしく不潔です。
清掃後でもカビが取れない場合は、新たにコーキングを打ち直ししましょう。
＜浴室の腐食や汚れ＞
壁の内側から錆びが進行して、壁の表面側まで到達すると表面がボコボコと浮いてきます。この状況が進むと表面のシートを突き破り、錆が吹きだして大変な事になりますので、症状が軽度なうちに補修して長く使いたいものです。「壁表面研磨+パネル貼り+コーキング施工」を行えば解決できます。
写真の物件は、錆だけでなく、樹脂部分にタバコのヤニ沈着+黒カビ沈着が見られました。ここまでくると、清掃での復活は不可能です。
そこで、「脱脂後前面シート施工+各所コーキング」も行いました。
＜包丁立て＞
ご覧の通り、包丁立てが汚れています。汚れは清掃で除去できますが、問題は別にあります。包丁の刃でプラスチック部分が欠けてしまっているのです。
この場合は、「ホームセンターで同じ商品を購入して、ビスで止める」ことで簡単に交換できます。
＜建具の染みや日焼け＞
こうした木部の染み汚れもくたびれ感を増幅するので、なくしておきたい部分です。具体的には、「該当部分を研磨後にクリア塗装」を行います。
ダメージが酷く、木部深部まで汚れている場合は、クリア塗装を諦めて別の色で塗りつぶします。リフォーム内容と合わせて、別の色に塗るのもいいですね。
＜キッチンの設備の劣化や汚れ＞
キッチンは人の手がふれるため、汚れやすい部分です。しかし、小口のプラスチック部分の劣化や目地の黄ばみ、コンセントプレートが古く汚れていると、清潔感が感じられません。シートでカバーできる場合もありますが、このケースでは難しそうでした。
対策としては、キッチンはまだ使えるので、「扉だけ交換してキッチンリメイク+コンセントプレート交換+タイル目特殊清掃」を行います。
ビフォー
アフター
築37年以上の物件のキッチンですが、現役に返り咲きました。扉交換の利点は見た目が良くなる事以外にも、ガス工事、電気工事、水道工事、床工事が不要なので、新設する場合に比べて、工賃が浮くという事もあげられます。
＜菊割れゴムの劣化＞
悩む必要はありませんね。「同じものを買って、即交換」です。
2) 古めかしさを消す時代感払拭のコツ
築15年を過ぎた頃から徐々に、室内のダメージが目立ってきます。もっと古い物件の場合は、設備が古臭い感じになってきます。そんな時は、明らかに時代を感じる古い設備を交換し、令和にバージョンアップします。
＜内窓設置・交換＞
内窓がない物件には、内窓を設置しましょう。エアコンや暖房の効きが良くなり、人気です。内窓はあるものの単層で、樹脂部分やパッキン、レールなどがひどく劣化している場合には、内窓を交換しましょう。
その際、樹脂枠のペアサッシに変更し断熱性能を向上させると、申し込みが入りやすくなります。
＜古めかしいコンセント＞
ビフォー
アフター
古めかしいコンセントから、USBコンセントに交換することで、昭和→令和にバージョンアップ出来てしまいます。ただ、どこでも交換すれば良いというわけではありませんので、入居者のライフスタイルを予想して交換する場所を選ぶ事が重要です。
＜エアコン設置＞
北海道の古い物件は、エアコンなしの物件が多い傾向にあります。一度エアコン付きの部屋に住むと設置なしの部屋には戻れません。近年は猛暑も当たり前になってきました。エアコンの「新規設置」を本気で検討するときかもしれません。
＜時代遅れのドアチャイム＞
今時、「ピンポン」と鳴らすドアチャイムは時代遅れです。賃貸探しのポータルサイトでも「ドアチャイム設備」は検索項目に入っています。つまり、気にする方が多いということです。ここはTVモニターフォンに交換することをおすすめします。
ドアチャイム→TVモニターフォンに変更する際、配線を壁内に隠蔽する必要がありますので、同時にアクセントクロスの導入も考えましょう。（モールカバーでの配線はカッコ悪いしいずれボロボロになります。）
＜浴室の小さな鏡を大型化＞
ビフォーは「The賃貸！」的な、小さな鏡がついていますが、貧相でしょぼすぎます。対策としては、シャワー派が多い単身者向け物件なら「縦鏡に変更」し、ファミリー物なら「幅広鏡を横付け」にするとよいでしょう。（画像は鏡交換+一面シートリメイクをしています）
予算的に厳しい場合は、鏡を大きなものに交換するだけでも、有効な空室対策になります。
＜古めかしい蛇口をサーモ混合栓へ交換＞
赤と青の●い点がついた蛇口、貧相です…。これを混合栓に交換してみると一気に今風になります。（画像は混合栓交換+1面シートリメイク+ワイドミラー施工をしています）
＜シャワーホース一式交換＞
サーモ混合栓への交換のコストが確保できない場合は、せめて「シャワーホースを白に交換」しましょう。特に黒色のシャワーヘッドやホースは、水道水のミネラル分が白く浮き出て非常に汚らしい感じになります。シャワーホースやヘッドは白色が基本です。
交換の際、「シャワーヘッドは節水タイプを選ぶ」と更に省エネ効果の部屋になりますので節水タイプを選びましょう。
＜モルタル土間からの脱着＞
寒々しいモルタル土間はどこか昭和感が漂いますね。雨染みや黒ずみも清潔感を損ないます。玄関はお部屋の第一印象を決める重要な箇所ですので、ここは美しくしたいですね。
綺麗な玄関で内見者を出迎えるために、「土足可の長尺シート施工」をおすすめします。
＜洗濯機用接続ニップル＞
全自動洗濯機が主流の今、旧式の蛇口では興ざめです。
止水機能付きのワンタッチニップルに交換すれば、漏水事故防止＆簡単接続で喜ばれます。
具体的な対策ですが、築古で蛇口メッキがくすんでいるなど経年劣化を感じる場合は、プラ製を選ぶとくすみや劣化が目立たないと思います。逆に蛇口メッキが新品のように綺麗な場合は、金属製のニップルを選びましょう。
＜照明交換＞
ビフォー
ビフォー
アフター
照明って大事なんです。「まだ使えるから・・・」「明るければ良い」ではなく、入居者がどう思うかを考えましょう。昭和感あふれる旧式の照明は破棄し、現在主流の物に交換することをおすすめします。
LED化すれば見た目も良くなり、省エネ（お財布に優しい）部屋になって好まれます。その際、ダウンライトなど、他の白熱電球もLED電球に交換して置くのをお忘れなく。
＜トイレットペーパーフォルダー＞
どんなに部屋を素敵にリフォームしても、トイレがステンレスのカラカラ紙巻では残念すぎます。トイレに携帯電話を持ち込む人が多いので、ミニテーブル付きの紙巻に交換すると喜ばれます。
＜キッチンシンクの古い蛇口をワンレバーに＞
毎日使う箇所ですので、ここはぜひ交換してほしい箇所です。ファミリー物件の場合は奥様目線でプランを立てるので、奥様が喜ぶ設備に交換しましょう。全体の中での優先順位はかなり上位です！
■各工事のポイントはわかった。しかし予算が・・・
「そうは言っても先立つものが・・・」とか。「できるだけ安く仕上げたい」と思うのが大家であり、賃貸経営の難しさでもあります。（苦笑）
そんな場合は、出来上がったプランの中に優先順位をつけて、コストと帳尻を合わせ段階的にヴァリューアップさせていけばよいのです。
・初回の工事
清潔感向上を第一優先事項として仕上げ、予算内でできる時代感払拭工事をピンポイントで施す。できるだけ目立つ設備が部屋のウリになり良いです。
・2回転目
清潔感を持続しつつ1回目に出来なかった時代払拭工事を行う。
・3回転目
清潔感を持続しつつ2回目に出来なかった時代払拭工事を行う（これでようやく完成）
4回目以降は、周辺ライバル物件のよりレベルが頭一つ上に出るような内装を心がけるようにします。
この方法ですと、退去のたびにお部屋のどこかがヴァリューアップすることになり、過去に客付けした事のある仲介スタッフに、「毎回ヴァリューアップしているのでお勧めしやすい」「今度はどこに手を入れたのかな？」「〇〇〇が変わった！」「大家さん頑張っているな」と感じてもらえます。
そうやって物件のファンになってもらうことができれば、空きが出た瞬間に写真を撮りに来てくれたり、優先的にお客様を紹介してくれたりと、客付けに非常に有利になります。大家が創意工夫している姿を見せることが大切です。
■物件熟成化戦略のすすめ
どうせ新築を建てても、いずれは陳腐化してきます。
ワインがじっくりと時間を掛け樽の中で熟成して行くように、焦らず確実に地域で一番、応援してもらえる大家さんを目指しましょう。
「なんか、あの大家さん頑張ってんじゃねぇ～？」（笑）
「案内したら決まるよなぁ～」
そう認知してもらうことを目指します。物件を育てるという心構えで、時代に取り残されない、仲介スタッフに知ってもらうことを意識した、「物件熟成化戦略」をぜひ、試してみてください。
次回は、工事し素敵な部屋が完成したら、内見してもらうのですが、その内見と言う千載一遇のチャンスを逃さない仕掛け作りをご紹介しますのでお楽しみに～！
